Reservierungsvertrag für Immobilienkauf

Ein Eigentümer einer Wohnung in Berlin bot diese zum Verkauf an und führte mit dem Kläger Verkaufsverhandlungen. Beide Parteien einigten sich auf eine so bezeichnete Reservierungsvereinbarung, in der sich der Kläger zur Zahlung von 3.000,00 EUR verpflichtete. Eine weitere Regelung lautete: „Sollte der notarielle Kaufvertrag aus Gründen, die der Käufer zu vertreten hat, zwischen den Parteien nicht zustande kommen, so steht der Betrag … als pauschalisierter Schadensersatz dem Verkäufer zu.“.

Der Kläger zahlte die Reservierungsgebühr, die Vertragsverhandlungen scheiterten aber im Ergebnis, da der beklagte Verkäufer die Verhandlungen über den endgültigen Kaufpreis für gescheitert erklärte. Eine Rückzahlung des Betrages von 3.000,00 EUR lehnte er ab.

Das Amtsgericht München verurteilte diesen zur Rückzahlung dieses Betrages mit zwischenzeitlich rechtskräftigem Urteil vom 01.07.2016 (Az. 191 C 28518/15).

Der Reservierungsvertrag sei formnichtig und damit unwirksam, da eine notarielle Beurkundung nicht erfolgt ist. Der Beurkundungszwang eines Kaufvertrages über Grundstücke gelte auch für eine Reservierungsvereinbarung wie im konkreten Fall, da der Kläger durch das Vertragsstrafeversprechen mittelbar zum Kaufvertragsabschluss gedrängt würde. Reservierungsvereinbarung und der beabsichtigte Kaufvertrag über die Wohnung seien daher als rechtliche Einheit zu betrachten.

Der Beurkundungszwang solle die Parteien auf die Bedeutung des geplanten Geschäfts hinweisen und vor dem Eingehen übereilter Verpflichtungen schützen sowie eine sachkundige Beratung sicherstellen. Diese Warn- und Beratungsfunktion sei hier betroffen.